[부동산 경매] 주택 경매 참가! 사전 확인할 사항은?

부동산 경매란?

채무자가 약속한 기일까지 채무를 변제하지 않은 경우에, 채권자가 채무자 혹은 채무자 이외의 제 3자가 채무자를 위해 담보로 제공한 부동산을 환가하여, 그 대금으로 자신의 채권을 회수하는 일련의 행위이다.

부동산 경기가 침체되면, 부동산 경매에 주목하게 된다. 경매 낙찰가격의 기준이 시세에서 시작하기 때문에, 낮게 형성된 시세보다 더 낮은 가격에 부동산을 마련할 기회를 얻을 수 있다.

사전 확인 사항

주택 경매에 참가하기 전, 법적으로 어떤 사항을 확인하면 좋을까?

주택의 입찰에 참여하려는 경우

1. 부동산등기기록 등 공적 기록을 통한 권리분석을 해야 합니다.^[각주:1]

권리분석이란?

경매를 통해 권리를 취득하는 경우에 이 권리(예를 들어, 부동산 소유권) 외에 다른 권리(예를 들어, 전세권)가 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다.

즉, 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다.

경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사할 때 제약을 받을 수 있습니다.

예를 들어, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권이 인수된다면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하므로 비용부담이 늘어나게 됩니다.

따라서 입찰에 참여하기 전에 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

매수인에게 인수되는 권리가 있는지는 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본만으로는 확인하기 어렵습니다.

따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등의 공적 기록을 검토해서 어떤 권리가 말소 또는 인수되는지를 확인하고 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

한편, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 기록에 드러나지 않는 권리가 설정되어 있을 수 있으므로 공적 기록 등을 통한 권리분석이 끝난 후에는 직접 현장을 방문해서 권리사항을 다시 점검해야 합니다

2. 주민등록표 열람

주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지 등을 확인해 보아야 합니다. 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.

◇ 주민등록표 열람 신청 방법^{[각주:2][각주:3]}

- 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 그 출장소에 신청할 수 있으며, 신청 시 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다.

3. 현장조사

현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 도움이 됩니다.

① 건물면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태

② 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경

③ 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)

④ 향후 택지개발 가능성

4. 양도소득세의 경우 기존에 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 중과세될 수 있음을 염두에 두는 것이 좋습니다.

본문출처: 법제처

관련법령: 「민사집행법」 제91조 및 제148조

1. 「민사집행법」 제135조 및 제144조 [본문으로]
2. 「주민등록법」 제29조 [본문으로]
3. 「주민등록법 시행규칙」 제13조 [본문으로]